Dossier de décision («business case») pour bâtiment LEED

Dossier de décision pour bâtiment LEED

Toute discussion sur le développement durable dans le monde professionnel dérive inévitablement sur la question des coûts, de la rentabilité et des dollars impliqués. Voici un dossier de décision («business case») sur la question.

Ce dossier de décision («business case»), publié dans US News prend appui sur 14 ans de construction de projets visant la certification LEED et plus de 20 000 bâtiments certifiés. Ainsi, des lots de données permettant de juger de la performance économique des bâtiments durables sont maintenant disponibles.

Au départ, l’appellation «verte» ou «durable» a, entre autres, été utilisée par les locateurs pour attirer des locataires de prestige et leur soutirer un loyer plus élevé. Ainsi, on quantifiait l’effet financier d’une augmentation de la loyauté envers notre marque, élément difficile à quantifier.

La prolifération des bâtiments certifiés LEED a permis de quantifier le délai de récupération («payback») des investissements, qui s’est avéré concret et positif. De plus, il a été découvert que l’écart de prix entre une construction durable et une construction conventionnelle s’est amenuisé (1 à 3 % de surcoût seulement). L’arrivée de nouvelles données a aussi permis le développement et le raffinement des modèles conceptuels de calcul. Au départ, les études tenaient seulement compte des premiers coûts (coûts de construction) au lieu d’une analyse du coût sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment. Plusieurs de ces études ont montré que les coûts de construction représentent moins de 6% du coût d’un bâtiment sur une période de 30 ans, si on considère les coûts d’opération et le coût de la main d’œuvre qui y travaille.

Un bâtiment durable offre bien souvent une qualité d’air supérieure, de l’éclairage naturel, des températures mieux contrôlées par les occupants et une réduction des toxines provenant des matériaux de construction utilisés. Dans une étude canadienne sur les bâtiments durables, menée auprès de 200 firmes, 60% d’entres elles mentionnent que la tendance à favoriser la santé et le bien-être des occupants constitue actuellement le principal incitatif à bâtir «vert». De plus, depuis 2012, la certification américaine incorpore l’ergonomie et y attribue même un crédit pilote sous la catégorie Innovation et processus de design. Dans le cadre de la certification canadienne, l’intégration de l’ergonomie a reçu une interprétation de crédit favorable (CIR 1079). Ainsi, les outils permettant de calculer le coût réel d’un bâtiment, non pas seulement son coût initial, se multiplient avec les concepts, entre autres, de life cycle cost, cost in use et whole life costing, ces termes renvoyant, d’une manière stricte ou étendue, au concept de coût global du cycle de vie.

Selon l’auteur, le bâtiment durable aurait donc atteint le stade 3 des dossiers de décision, étape où les bénéfices secondaires apparaissent. De plus, c’est à ce moment que les prix continuent de chuter et que les différents intervenants deviennent de plus en plus aptes à quantifier les bénéfices secondaires. Nous suivrons donc attentivement ce dossier.

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